Kaufen und Sanieren
Aus Alt mach Neu
Von Vielen ist es ein Traum, ein altes Haus zu kaufen und nach den eigenen Wünschen zu renovieren. Der schönste Moment dabei ist sicherlich, wenn man im Nachhinein das Endergebnis betrachtet.
Bei den meisten Häusern sind nur geringe Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Vor allem bei älteren Häusern muss oft eine umfangreiche Sanierung vorgenommen werden.
Daher sollte man sich vor dem Hauskauf immer die Frage stellen: Lohnt sich das?
Altes Haus kaufen und sanieren - Lohnt sich das?
Je älter eine Immobilie, desto mehr ist meist auch zu tun – und desto höher sind die Kosten. Baumängel, eine schlechte Energie-Effizienz und ein Modernisierungsstau können die Kosten für eine Sanierung in ungeahnte Höhen treiben.
Daher ist es notwendig sich das Haus im Vorfeld genau anzuschauen. Nehmen Sie sich zur Besichtigung einen Sachverständigen mit, der den Zustand und Wert des Hauses genau einschätzen kann.
Im Anschluss sollten Sie überlegen, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind und die Kosten grob überschlagen. Hier hilft der Sanierungskonfigurator des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz.
Checkliste: altes Haus kaufen und sanieren
Nachfolgend finden Sie eine Checkliste der wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten, wenn Sie planen eine alte Immobilie zu kaufen und zu sanieren.
Prüfen Sie das Haus genau. Lassen Sie sich nicht von der Optik oder Lage des Grundstücks beeinflussen. Prüfen Sie vorab:
- solides Fundament
- bestehen Schäden in der Bausubstanz
- gibt es Feuchtigkeit im Mauer- oder Tragwerk, sind Spuren von Schimmel sichtbar
- ist das Haus von Hausschwamm-Pilz oder Schädlingen befallen
- wurden keine gesundheitsschädlichen Materialien beim Bau verwendet (z.B. Asbest)
- gibt es veraltete Rohre und Leitungen
- wie alt sind die Heizungsanlage und die Heizungsrohre
- sind alle notwendigen Anschlüsse vorhanden und auf aktuellem Stand
- ausreichend gedämmte Wände und Fenster
- ist das Dach dicht, wann muss es erneuert werden
- ist der Balkon stabil
Lassen Sie sich bei der Besichtigung der Immobilie von einem Sachverständigen begleiten. Dieser ermittelt Ihnen den Wert des Hauses und kann ganz genau Auskunft über den realen Zustand des Gebäudes geben.
Für die Abschätzung der Sanierungskosten kann Ihnen auch ein Energieeffizienz-Experte Auskunft geben. Dieser kann Ihnen ermitteln, mit welchen Kosten Sie bei der energetischen Sanierung zu rechnen haben.
Überlegen Sie sich, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig werden. Legen Sie eine Reihenfolge fest und planen Sie einzelnen Maßnahmen zeitlich ein.
Für die Abschätzung der Sanierungskosten kann Ihnen ein Energieeffizienz-Experte Auskunft geben. Dieser kann Ihnen ermitteln, mit welchen Kosten Sie bei der energetischen Sanierung zu rechnen haben. Nutzen Sie auch den Sanierungskonfigurator des BMWK.
Schon allein aus Kostengründen sollten Sie so viel wie möglich von der alten Bausubstanz weiter nutzen. Verändern Sie nur das, was unbedingt notwendig ist.
Überschlagen Sie grob die Kosten, die auf Sie warten. Zum eigentlichen Kaufpreis kommen die Nebenkosten wie Notar- oder Anwaltshonorare, Maklergebühren und Kosten für den Grundbucheintrag hinzu.
Schätzen Sie grob die Sanierungskosten ab. Kalkulieren Sie auch die Zinsen für einen eventuellen Kredit mit ein.
Ist die Summe geringer als der Neubau eines Hauses, dann lohnt sich der Kauf und die Sanierung der Immobilie auf jeden Fall.
Um später nicht selbst einen Modernisierungsstau zu verursachen und die Immobilie auf dem neuesten Stand halten zu können, sollten Sie sich rechtzeitig eine finanzielle Rücklage für notwendige Instandhaltungsarbeiten anlegen.
Es gibt mittlerweile unzählige Fördermittel, mit denen Sie die Sanierung eines alten Hauses kostengünstig finanzieren können. Dazu zählen zum Beispiel Förderkredite und Zuschüsse für die energieeffiziente Sanierung, die Barrierereduzierung bzw. den Umbau für das Alter, die Sicherung vor Einbruch und Diebstahl, die Erneuerung einzelner Komponenten des Hauses und vieles mehr.
Sanierungspflicht 2 Jahre nach Einzug
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, besteht laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) spätestens 2 Jahre nach Einzug eine Sanierungspflicht. Diese Pflicht besteht generell bei einem Eigentümerwechsel, also auch bei Schenkung oder Erbe. Kommt man dieser Pflicht nicht nach, droht ein Bußgeld.
Eine Ausnahme bilden Ein- und Zweifamilienhäuser, die bereits zum 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurden.
Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Folgende Sanierungspflichten hat der neue Eigentümer einer Immobilie nach Eigentümerwechsel.
Über 30 Jahre alte Öl- oder Gasheizkessel müssen erneuert werden, wenn diese noch nicht auf Nieder- oder Brennwerttechnik basieren.
Befinden sich Rohre und Armaturen für Heizwärme und Warmwasser in unbeheizten Räumen, müssen diese gedämmt werden.
Das Dach muss fachgerecht wärmeisoliert werden. Auch die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten, aber zugänglichen Dachraum muss gedämmt werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Geschossdecke oder das Dach bereits die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 einhalten.
Klimaanlagen in Gebäuden müssen regelmäßig einer energetischen Inspektion unterzogen werden.
Der Energieausweis dokumentiert wie viel Energie ein Gebäude benötigt. Er wird von Fachleuten ausgestellt. Bei einem Verkauf muss der Energieausweis dem potenziellen Käufer vorgelegt werden.
Fördermittel für Sie
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Häufig gestellte Fragen
Da es sich bei Krediten um von der Bank geliehenes Geld handelt, muss man dieses spätestens bis zum Ende des Kreditvertrags zurückgezahlt haben. Dabei fallen Zinsen an, die zusätzlich gezahlt werden müssen.
Zuschüsse hingegen sind "Finanzspritzen", die nicht zurückgezahlt werden müssen. Es handelt sich dabei quasi um "geschenktes Geld". In der Regel gibt es jedoch nur Zuschüsse bis in den kleinen fünfstelligen Bereich.
Wer mehr Geld benötigt, kommt um einen Kredit nicht herum. Bei den hier vorgestellten Förderkredite handelt es sich jedoch um sehr günstige Kredite mit einem sehr niedrigen Zinssatz.
Nehmen Sie am besten zur Besichtigung des Hauses oder der Wohnung einen Sachverständigen mit. Dieser kann Ihnen beratend zur Seite stehen und ermittelt die notwendigen Sanierungsmaßnahmen sowie die dafür entstehenden Kosten.
Sollten diese Kosten zuzüglich Kosten für Kauf, Kreditzinsen und Kaufnebenkosten niedriger sein, als Kosten für einen kompletten Neubau, lohnen sich Kauf und Sanierung dieser Immobilie.
